Voor Turkse staatsburgers in Nederland is het beheer van een verhuurde woning, bedrijfsruimte, grond of ander pand in Turkije vaak een gevoelig proces dat op afstand moet worden geregeld. De huurder betaalt misschien niet, ontruimt het pand niet, blijft ondanks een schriftelijke ontruimingsverklaring, of de verhuurder moet terug naar Turkije, familie huisvesten of het pand verkopen. Dan is de huurrelatie vaak niet meer op te lossen ‘door met de huurder te praten’.
Het Turkse huurrecht omvat ontruiming van huurders, inning van huur, ontruiming wegens eigen gebruik, ontruiming op basis van een schriftelijke verklaring, zaken over vaststelling van de huurprijs en geschillen uit huurovereenkomsten. Voor verhuurders in Nederland komen daar praktische zaken bij, zoals de volmacht, opvolging op afstand, betekening, executie en op de hoogte blijven van de zaak.
Kortom: dat u in Nederland woont, betekent niet dat u tegen uw huurder in Turkije geen procedure kunt starten voor inning, ontruiming of vaststelling van de huurprijs. Wel moeten de te volgen weg, de inhoud van de huurovereenkomst, de betalingssituatie, de ontruimingsgrond, eerdere ingebrekestellingen en de beschikbare documenten samen worden beoordeeld.
Hukukcum.nl helpt verhuurders in Nederland om huurzaken in Turkije beter te volgen en biedt een basisstappenplan voor huurinning, ontruiming, vaststelling van de huurprijs en vertegenwoordiging met een volmacht.
Ontruiming van een huurder
Ontruiming van een huurder is een van de meest gestelde vragen in het huurrecht. Een verhuurder kan willen dat de huurder vertrekt, maar in Turkije is ontruiming gebonden aan wettelijke gronden en procedures. Alleen ‘ik wil mijn huis terug’ is meestal niet genoeg. De ontruimingsgrond moet juist worden bepaald en de procedure daarop worden afgestemd.
Ontruiming kan aan de orde zijn bij:
- het niet betalen van huur,
- een geldige schriftelijke ontruimingsverklaring,
- behoefte van de verhuurder of familieleden aan het pand als woning of bedrijfsruimte,
- handelen van de huurder in strijd met de huurovereenkomst,
- terechte ingebrekestellingen binnen hetzelfde huurjaar,
- beëindiging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd onder de wettelijke voorwaarden,
- de noodzaak het pand te herbouwen of ingrijpend te renoveren,
- misbruik van het pand door de huurder.
Kortom: de eerste stap is de ontruimingsgrond juist bepalen. Een procedure op de verkeerde juridische basis kan tijd kosten en tot afwijzing leiden.
Hoe wordt de ontruiming gepland?
Vóór de start worden de volgende documenten en gegevens bekeken:
- de huurovereenkomst,
- de ingangsdatum van de huur,
- de huurprijs en betaaldatum,
- de betalingsgeschiedenis van de huurder,
- bankafschriften of betalingsoverzichten,
- eerder verstuurde ingebrekestellingen,
- de datum en inhoud van een eventuele ontruimingsverklaring,
- documenten over de behoefte van de verhuurder,
- het huidige gebruik van het pand.
Voor verhuurders in Nederland kunnen digitale kopieën voldoende zijn voor de eerste beoordeling. In de proces- of executiefase kunnen echter originele documenten, een volmacht en officiële registers nodig zijn.
Inning van huur
Inning van huur speelt als de huurder niet op tijd of helemaal niet betaalt. Sommige huurders betalen een paar maanden te laat, sommige helemaal niet en sommige betalen te weinig omdat ze de huurverhoging niet accepteren. Om zijn vordering te beschermen, moet de verhuurder dan met de juiste documenten en de juiste procedure werken.
Kortom: voor inning van huur moet eerst worden vastgesteld welke maanden onbetaald zijn, wat de huurprijs is, hoe betalingen zijn geregistreerd en of de huurder de schuld betwist.
Hoe wordt een huurvordering bewezen?
Belangrijke documenten zijn:
- een schriftelijke huurovereenkomst,
- bankafschriften,
- een overzicht van onbetaalde maanden,
- correspondentie met de huurder,
- documenten over huurverhogingen,
- ingebrekestellingen,
- eerdere betalingsoverzichten,
- documenten over borg of servicekosten,
- correspondentie waaruit blijkt dat de huurder de schuld erkent.
Huurbetaling via de bank maakt het voor de verhuurder veel makkelijker bij een later geschil. Wordt contante betaling gesteld, dan kan de bewijsvraag ingewikkelder worden.
Rechtszaak of executieprocedure voor huurachterstand?
Voor huurinning hoeft niet altijd direct een rechtszaak te worden gestart. Soms is een executieprocedure geschikter. Betwist de huurder de schuld, dan kan de procedure een andere wending nemen. De keuze moet daarom worden gebaseerd op de beschikbare documenten en de te verwachten bezwaren van de huurder.
Procedure tegen een huurder die niet betaalt
Een executieprocedure starten tegen een huurder die niet betaalt, is in de praktijk een veelgebruikte weg. De huurder krijgt een betalingsbevel en moet binnen een termijn betalen of bezwaar maken. Betaalt hij niet en is aan de voorwaarden voldaan, dan kan ook ontruiming volgen.
Kortom: het doel is niet alleen de huur te innen, maar bij vervulling van de voorwaarden ook de huurder te laten ontruimen.
Welke stappen zijn mogelijk tegen een huurder die niet betaalt?
Afhankelijk van de zaak:
- de huurder een schriftelijke ingebrekestelling sturen,
- een executieprocedure voor de huur starten,
- een executieprocedure met verzoek tot ontruiming starten,
- bij bezwaar van de huurder opheffing of vernietiging van het bezwaar overwegen,
- een ontruimingszaak starten op grond van terechte ingebrekestellingen,
- apart executie voeren voor opgelopen huurachterstand.
Het is belangrijk de data goed bij te houden. Op welke maand de achterstand betrekking heeft, wanneer het betalingsbevel is betekend, of de huurder bezwaar maakte en of hij betaalde, bepalen het verloop.
Wat als de huurder de schuld betwist?
De huurder kan de achterstand, de huurprijs, de betaaldatum of de bevoegdheid betwisten. De executie kan dan stilvallen of de ontruiming langer duren dan verwacht. Afhankelijk van de documenten van de verhuurder kan opheffing of vernietiging van het bezwaar of een ontruimingszaak worden overwogen.
Bereid de huurovereenkomst en betalingsgegevens daarom zorgvuldig voor vóór de start.
Ontruiming wegens eigen gebruik
Ontruiming wegens eigen gebruik kan aan de orde zijn als de verhuurder of bepaalde wettelijk genoemde familieleden een werkelijke en oprechte behoefte aan het pand hebben. Dit komt veel voor bij verhuurders in Nederland. Zij willen misschien terug naar Turkije, een kind in Turkije laten studeren, hun ouders huisvesten of het pand zelf moeten gebruiken.
Kortom: ‘ik heb het huis nodig’ is niet genoeg. De behoefte moet werkelijk, oprecht en juridisch toetsbaar zijn.
Wat wordt onderzocht bij ontruiming wegens eigen gebruik?
Belangrijk zijn:
- waarom de verhuurder het pand nodig heeft,
- of de behoefte werkelijk en oprecht is,
- de huidige woonsituatie van de verhuurder of het familielid,
- plannen om terug te keren naar of zich te vestigen in Turkije,
- of er in dezelfde omgeving een ander geschikt pand is,
- de looptijd van de huurovereenkomst,
- of de ontruimingszaak op tijd is gestart,
- documenten die de behoefte onderbouwen.
Voor verhuurders in Nederland moet de reden goed worden uitgelegd en onderbouwd. Plannen om terug te keren, het gebruik door een familielid, of verhuizing om gezondheids-, studie- of werkredenen kunnen belangrijk zijn.
Wordt ontruiming wegens eigen gebruik altijd toegewezen?
Nee. De rechter beoordeelt of de behoefte echt bestaat. Wordt die niet oprecht bevonden, dan kan de zaak worden afgewezen. Laat daarom vóór de start de sterke en zwakke punten door een advocaat beoordelen.
Ontruiming op basis van een schriftelijke verklaring
Een ontruimingsverklaring (tahliye taahhüdü) is een schriftelijke toezegging van de huurder om het pand op een bepaalde datum te verlaten. In de praktijk kan dit een sterk document zijn, maar het moet aan bepaalde voorwaarden voldoen om geldig en bruikbaar te zijn.
Kortom: ontruiming op basis van een schriftelijke verklaring is mogelijk als de huurder het pand niet verlaat op de datum die hij schriftelijk heeft toegezegd. De datum, inhoud en totstandkoming van de verklaring moeten wel zorgvuldig worden onderzocht.
Waar moet u op letten bij een ontruimingsverklaring?
Belangrijk zijn:
- de verklaring is schriftelijk,
- de huurder heeft getekend,
- de ontruimingsdatum staat er duidelijk in,
- de verhouding tot het begin van de huur,
- of de wil van de huurder gebrekkig was,
- beweringen dat de verklaring achteraf is ingevuld,
- of op tijd een executie of rechtszaak op basis van de verklaring is gestart.
Ontruimingsverklaringen worden in de praktijk vaak betwist. De huurder kan stellen dat de verklaring onder druk is verkregen, blanco is getekend of ongeldig is. Het document is daarom niet op zichzelf voldoende, maar moet juridisch worden beoordeeld.
Kan de huurder met een ontruimingsverklaring meteen worden ontruimd?
Ook met een ontruimingsverklaring moeten juridische stappen worden gezet als de huurder niet vrijwillig vertrekt. Of dat via executie of een rechtszaak gaat, hangt af van de zaak. Worden de termijnen van de verklaring gemist, dan kunnen rechten verloren gaan.
Zaken over vaststelling van de huurprijs
Een zaak over vaststelling van de huurprijs (kira tespit davası) wordt gestart om de huidige huur binnen het wettelijk kader opnieuw te laten vaststellen. Dat speelt vooral als dezelfde huurder er al lang woont, de huur ver onder de marktwaarde ligt of partijen het niet eens worden over een nieuwe huur.
Voor verhuurders in Nederland is het niet altijd makkelijk de echte huurwaarde van hun pand in Turkije bij te houden. De huur kan in de loop der jaren ver achterblijven bij vergelijkbare huren, terwijl de huurder een verhoging niet accepteert.
Kortom: in deze zaak laat u de huidige huur door de rechter vaststellen. Bekijk vóór de start de huurovereenkomst, de ingangsdatum, de verhogingsclausules en vergelijkbare huren samen.
Waar wordt rekening mee gehouden?
Belangrijk zijn:
- de ingangsdatum van de huurovereenkomst,
- de huidige huur,
- de clausules over huurverhoging,
- de omgeving van het pand,
- vergelijkbare huren,
- de aard, grootte en staat van het pand,
- hoe lang de huurder het pand gebruikt,
- eerdere huurverhogingen,
- het moment waarop de zaak wordt gestart.
Zulke zaken kunnen een technische beoordeling en deskundigenonderzoek vragen. Alleen ‘de markt is flink gestegen’ is niet genoeg. De marktwaarde van het pand en vergelijkbare huren moeten concreet worden aangetoond.
Wat als u het met de huurder niet eens wordt over een verhoging?
Worden partijen het niet eens over de nieuwe huur, dan kan bij vervulling van de voorwaarden een zaak over vaststelling van de huurprijs worden gestart. De timing is wel belangrijk. Een zaak op het verkeerde moment kan geen gevolg hebben voor de gewenste periode of niet het verwachte effect hebben. Bereken daarom vooraf de termijnen en perioden.
Ondersteuning bij huurrecht in Turkije voor verhuurders in Nederland
Verhuurders in Nederland proberen geschillen met hun huurder in Turkije vaak op afstand op te lossen. Maar als betalingen haperen, een ontruiming begint, een ingebrekestelling moet worden gestuurd, een executie nodig is of een zaak moet worden gestart, moet de procedure in Turkije regelmatig worden gevolgd.
Kortom: verhuurders in Nederland kunnen huurzaken in Turkije via een advocaat laten voeren. Bereid daarvoor een passende volmacht, de huurovereenkomst, betalingsgegevens en pandgegevens voor.
Welke stappen kan een advocaat zetten?
Bij huurgeschillen in Turkije kan een advocaat onder meer:
- de huurovereenkomst beoordelen,
- de huurder een ingebrekestelling sturen,
- een executieprocedure voor de huur starten,
- een executieprocedure met verzoek tot ontruiming starten,
- een ontruimingszaak starten,
- een ontruiming wegens eigen gebruik voeren,
- stappen zetten op basis van een ontruimingsverklaring,
- een zaak over vaststelling van de huurprijs starten,
- procedures tegen bezwaren van de huurder volgen,
- beslag en inning afhandelen.
Veel van deze stappen kunnen met een volmacht worden gezet zonder dat de verhuurder naar Turkije hoeft. De volmacht moet wel alle te verrichten handelingen omvatten.
Welke documenten moet de verhuurder voorbereiden?
Voor de eerste beoordeling is het handig als verhuurders in Nederland het volgende klaarleggen:
- de huurovereenkomst,
- eigendomsgegevens,
- identiteits- en contactgegevens van de huurder,
- overzichten van huurbetalingen,
- bankafschriften,
- een kopie van een eventuele ontruimingsverklaring,
- eerder verstuurde ingebrekestellingen,
- correspondentie met de huurder,
- informatie over de huidige staat van het pand,
- een volmacht.
Hoe beter de documenten geordend zijn, hoe duidelijker kan worden bepaald welke weg de procedure volgt.
Veelgestelde vragen
Ik woon in Nederland. Kan ik mijn huurder in Turkije laten ontruimen?
Ja. Als aan de voorwaarden is voldaan, kan een ontruimingsprocedure tegen de huurder in Turkije worden gestart. Daarvoor worden de ontruimingsgrond, de huurovereenkomst en de documenten onderzocht.
Wat kan ik doen als de huurder niet betaalt?
Dan kan een executieprocedure voor de huur worden gestart. Is aan de voorwaarden voldaan, dan kan ook executie met verzoek tot ontruiming of een ontruimingszaak aan de orde komen.
Moet ik voor huurinning naar Turkije komen?
Meestal niet; huurinning en ontruiming kunnen met een volmacht aan een advocaat worden geregeld.
Kan ik een ontruimingszaak wegens eigen gebruik starten?
Als de verhuurder of bepaalde wettelijk genoemde familieleden een werkelijke en oprechte behoefte hebben, kan dat mogelijk zijn. Dit moet per zaak worden beoordeeld.
Vertrekt de huurder zeker als er een ontruimingsverklaring is?
Een ontruimingsverklaring is een belangrijk document, maar de geldigheid, het tijdig gebruik ervan en de bezwaren van de huurder worden beoordeeld. Vertrekt de huurder niet vrijwillig, dan is een juridische procedure nodig.
Waarvoor dient een zaak over vaststelling van de huurprijs?
Daarmee laat u de huidige huur door de rechter vaststellen. Dat speelt vooral als de huur ver onder vergelijkbare huren ligt.
Wat als de huurder te weinig huur betaalt?
Te weinig betaalde huur kan als huurvordering worden gevolgd. Eerst worden de huurovereenkomst, het verhogingspercentage, de betalingen en de tekorten vastgesteld.
Wat als de huurder tijdens een lopende ontruimingszaak geen huur betaalt?
Los van de lopende ontruimingszaak kan voor de onbetaalde huur een aparte executie of vordering worden ingesteld.
Is ontruiming mogelijk zonder schriftelijke huurovereenkomst?
Zonder schriftelijk contract kan het lastiger zijn, maar als het bestaan van de huurrelatie met ander bewijs kan worden aangetoond, zijn juridische wegen mogelijk.
Wanneer schakelt u een advocaat in?
Betaalt uw huurder in Turkije niet of te weinig, vertrekt hij niet ondanks een ontruimingsverklaring, wilt u het pand zelf gebruiken of ligt de huur ver onder de marktwaarde? Dan is het verstandig een advocaat te raadplegen.
Juridische hulp is vooral nodig als:
- de huurder betaalt opgelopen huurachterstand niet,
- de huurder vertrekt niet ondanks verzoeken om te ontruimen,
- er is een ontruimingsverklaring en de datum nadert,
- u overweegt ontruiming wegens eigen gebruik,
- de huur is lang niet aangepast,
- er komt geen overeenstemming over een huurverhoging,
- de huurder heeft bezwaar gemaakt tegen een executie,
- het pand ligt in Turkije en de verhuurder woont in Nederland,
- opvolging met een volmacht is gepland.
Een advocaat inschakelen betekent niet altijd direct een rechtszaak. Soms is de juiste ingebrekestelling, een executie voor de huur of gedocumenteerde communicatie met de huurder een betere start. Maar in het huurrecht zijn termijnen en procedure belangrijk. Een ingebrekestelling met de verkeerde datum, een onvolledige procedure of een te laat verzoek tot ontruiming kan de zaak verlengen.
Conclusie
Voor verhuurders in Nederland omvat het huurrecht in Turkije veel onderwerpen, zoals ontruiming, huurinning, procedures tegen huurders die niet betalen, ontruiming wegens eigen gebruik, ontruiming op basis van een schriftelijke verklaring en zaken over vaststelling van de huurprijs.
De juiste start is het samen bekijken van de huurovereenkomst, betalingsgegevens, ontruimingsgrond en een eventuele ontruimingsverklaring. Niet elk probleem met een huurder wordt op dezelfde manier opgelost. Mogelijk zijn executie voor huurachterstand, een rechtszaak voor ontruiming, een zaak om de huur aan te passen of ontruiming wegens eigen gebruik.
Hukukcum.nl helpt Turken in Nederland om huurgeschillen in Turkije beter geïnformeerd te volgen. Goede voorbereiding van documenten, een passende volmacht en tijdige juridische hulp helpen uw huurvordering te beschermen en de ontruiming ordelijk te laten verlopen.
